配售型保障性住房陆续开建 多地管理办法呼之欲出

近日，《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）》（征求意见稿）发布，明确郑州市区配售型保障性住房的筹建、配售和管理要求，文件计划于5月1日起正式实施。

今年以来，大连、昆明、南昌、郑州等地配售型保障性住房管理办法陆续发布，公开征求意见，另据《中国建设报》报道，贵阳、合肥、杭州等地的相关配套政策也正在制定过程中。日前，宁波《关于规划建设保障性住房的实施意见》已正式出台。

住房困难的工薪收入群体和引进人才成为各地配售型保障性住房的重点配售对象，大连将来连留连学生和农民工群体也纳入在内。各地要求配售型保障性住房按保本微利原则出售，并实施严格的封闭管理，禁止配售型保障房以任何形式变更为商品房流入市场。

中指研究院不完全统计发现，北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨、长沙近30个城市已公布今年配售型保障房建设/筹集计划，各地以需定建，今年计划筹建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等，多在2000~4000套之间。

各地配售型保障性住房进入施工建设阶段，大连、哈尔滨、贵阳、福州、昆明、武汉、深圳、重庆等地均已启动建设，福州首个配售型保障性住房项目将开启第二轮申购。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，当前多地已披露2024年配售型保障房建设的工作目标，随着配套政策及资金端不断落位，预计接下来将进入快速推进阶段。各地配售型保障房管理规则陆续出台，部分项目启动申请，在各地的快速推进下，“市场+保障”的住房供应体系建设有望更快得到实现。

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配套政策加速落地

近日，住房城乡建设部召开保障性住房建设工作现场会，会议指出，要加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚性住房需求。会议要求，各地要抓政策出台、抓项目建设、抓“好房子”建设、抓住房发展规划编制，切实推动保障性住房建设见到成效。

目前大连、昆明、南昌、郑州、宁波等地已出台或拟出台配售型保障性住房管理办法或实施意见，对配售型保障性住房筹建、配售、管理和退出等进行规定。另外，据日前《中国建设报》报道，杭州、贵阳、合肥等地的相关配套政策也在制定和落实过程中。

去年年底，住房城乡建设部相关司局负责人在接受媒体采访时表示，各地当前重点要保障好两类群体，一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体，另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。

从各地出台或拟出台的管理办法来看，工薪阶层和引进人才是重点配售对象，杭州、贵阳、宁波、南昌、昆明、大连、郑州等地均在政策中作出明确规定。如《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）》（征求意见稿）提出，配售型保障性住房重点解决郑州市区户籍住房困难的工薪收入群体和引进的人才等，一个家庭只能申购1套。

除这两类人群外，不同城市在群体覆盖方面也存在一些区别，如杭州还计划向住房困难家庭进行配售，合肥关注从事环卫、快递、交通服务等基本公共服务人员等的住房需求，南昌明确要首先从本地城镇户籍经济困难的无房家庭开始，大连则将来连留连学生、农民工群体纳入配售对象范畴。

在户型面积方面，各地配售型保障性住房以中小户型为主，宁波明确建筑面积在60~120平方米之间，以90平方米左右为主；南昌提出要最大户型建筑面积原则上不超过120平方米；大连要求新建项目单套住房建筑面积以70~90平方米户型为主，原则上不超过120平方米；郑州则提出新建项目单套住房建筑面积控制在70~120平方米之间，三居室套型比例按项目情况控制在50%~60%之间，收购项目单套住房建筑面积和套型比例可适当放宽。

在价格方面，配售型保障性住房按保本微利原则配售，各地配售价格多根据项目土地划拨价格、建安成本、适度合理利润等因素，预估配售型保障性住房销售价格，宁波、昆明、郑州等地明确利润不超过5%。目前，经初步测算，贵阳市首批启动建设的项目售价在5200~7000元/平方米之间，约为项目周边普通商品房单价的65%。

新一轮保障性住房规划建设，将实施严格的封闭管理，严禁以任何方式，违法违规将新建的配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，更不能利用保障性住房进行牟利。各地出台或拟出台的管理办法中都对这一要求进行重申和强调。

在退出及后续管理方面，各地也有明确规定。如南昌要求，购房人如需退出的，只能由保障房公司按规定回购。昆明进一步明确，负责回购的市属国有企业应在半年内完成回购，解除合同并备案，二次配售时，销售价格按回购价格加二次装修成本计算，购房家庭按该套房屋回购时退还的维修资金数额缴纳房屋维修资金。

各地也有一些其他配套政策推出，如哈尔滨起草了配售型保障性住房规划供地政策并向社会征求意见，合肥正在制定配售型保障性住房相关的土地、规划、建设、资金等实施细则等。

建设计划逐步落地

前述住房城乡建设部相关司局负责人明确，配售型保障性住房建设将坚持“以需定建”的原则。地方政府要根据需求科学确定保障性住房发展目标，制定年度建设筹集计划。

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，以需定建，就是要根据人口变动情况来合理规划配售型保障性住房的建设。人口大量流入的城市要相应扩大土地供应和建设的规模；人口流失的城市则要相应减少规模。

据中指研究院统计，截止到4月20日，福州、深圳、北京、上海、广州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明、南宁、宁波、太原、郑州、贵阳、合肥、武汉、东莞、佛山、南京、长春、沈阳、大连、南昌、天津、哈尔滨和长沙近30个城市公布今年配售型保障性住房建设/筹集计划。

其中福州计划建设/筹集套数最多，约1.24万套，北京、上海、广州和深圳这四个一线城市均不少于1万套，其余多数城市计划建设/筹集数量在2000~4000套之间，如昆明、南宁、宁波和太原今年都计划建设/筹集4000套。

王业强表示，配售型保障性住房主要分为新建和转化两种途径。其中“新建”可通过划拨土地出让，也可利用存量土地如政府已批未建土地等从零开始建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化。

王业强表示，随着收入水平的提高，青年和新市民群体未来的住房需求会转化形成购房需求，各种人才房也会纳入配售型保障性住房的范畴，未来应该逐步扩大配售型保障房的供应规模。

各地配售型保障性住房陆续进入开工建设阶段，大连、哈尔滨、贵阳、福州、昆明、武汉、深圳、重庆等地均已启动建设。如4月18日，贵阳市首批配售型保障性住房项目开工仪式在白云区举行。此次开工的白云区云歆苑保障性住房项目规划建设住宅共2375套，首批建设615套，计划在2026年底交付使用。根据前期摸底调查，贵阳计划5年内建设1万套配售型保障性住房，总投资约65亿元。

双龙新居是福州首个配售型保障性住房项目，也是全国率先开工的保障性住房项目，该项目已于3月开放第一轮配售申购。日前福州市房管局发布通知，第二轮配售申请将于5月6日开启。

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