万科不躺平：“一揽子方案”进展理想年内无境外公开债

　　近日，万科发布2024年半年报。受到地产行业深度调整的影响，今年上半年，万科营收利润指标出现一定程度下滑，但是在逆势中万科仍然全力行动，三大主业能力持续提升，并始终处于行业第一梯队。财报数据显示，上半年万科回款率超100%，二季度经营性活动现金流净额为42亿，较一季度明显改善。

　　万科在上半年还迈过了多笔债券的偿付关口，而且存量债务规模持续下降，年内已无境外公开债。此外，万科正积极推进大宗交易的谈判和多赛道REITs的突破，目前万科商业REIT已完成上市，物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。

　　由此可见，尽管行业处于筑底阶段，但凭借多年稳健的经营策略，万科仍具备较为坚韧的抗风险能力，坚守住财务安全底线。

　　坚决不躺平，三大主业稳居龙头位置

　　万科管理层曾多次对外强调“不躺平”。为了全面化解风险、适应行业新发展模式，万科在上半年制定并落地了“一揽子方案”。据了解，这项五年计划包括实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。

　　从业务运营层面来看，上半年，万科三大主业能力持续提升。综合住区业务销售表现优于百强整体水平，报告期内，万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一。尽管楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

　　上半年，万科将“保交房”和“保兑付”的任务始终放在首位。据了解，上半年万科按期保质完成169个项目、262个批次、7.4万套房交付，其中商品住宅6.2万套，78个项目实现“交付即办证”。

　　在业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。从短期看，经过3年调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

　　除了开发业务外，万科的物业服务及租赁住宅业务也在持续巩固行业头部优势。上半年，万科物业服务业务实现营收176.3亿元，同比增长9.5%；万科租赁住宅业务则实现营收17.3亿元，同比增长5.3%，截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间。

　　万科总裁祝九胜在业绩会上表示，上半年万科长租公寓的经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长。2023年，万科泊寓第一次实现了成本法下的盈利，今年尽管市场环境出现变化，泊寓出租率依旧保持了95%以上的水平，并完成了第一批资产的收益率爬坡。

　　财报数据显示，通过经营层面的持续努力，上半年万科实现超100%回款率，销售回款近1300亿元。此外，二季度万科经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。

　　年内无境外公开债，多业务REITs突破

　　全力行动除了使得三大主业保持领先外，万科也迈过了多笔债券的偿付关口，存量债务规模持续下降。上半年，万科累计偿债524亿，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据，以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。

　　融资方面，目前万科主动转变融资模式，融资渠道保持畅通。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。

　　在经营性不动产的运营上，万科也不断实现多业态、多层次不动产基金的突破，以探索经营性不动产“投-融-建-管-退”的商业模式，逐步建立符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

　　据了解，4月印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。根据公开信息显示，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得国寿投资、中信证券、建信信托等机构支持。

　　同时，在行业调整期，万科也在积极推进资产盘活和大宗交易，以缓解现金流压力。2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。

　　万科首席运营官刘肖在业绩会上表示，万科在大宗交易方面已逐步形成两方面优势，一是大宗交易的主阵地或主战场基本初步形成，符合行业未来发展模式的退出渠道，二是逐渐归纳成四类投资者，建立全面和系统的链接和合作。据介绍，当前有19个大宗交易项目仍在谈判过程中。

　　9月2日，花旗银行发布报告维持万科买入评级。花旗银行预计，万科下半年计划实现正现金流、处置非核心资产以及发行不动产投资信托基金等因素，将进一步促进公司资本支出的下降。

　　在过去30年中国房地产的发展中，万科穿越多个周期，并用稳健的经营策略让自身始终保持在第一梯度。长远来看，随着各项房地产政策陆续落地，市场逐步恢复，万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续的发展轨道上。

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